【政策解读】关于《臧湾乡农村宅基地“三权分置”试行办法》的政策解读

为认真贯彻落实省委、省政府工作部署、根据浮梁县《浮梁县农村宅基地“三权分置”试行办法》等法律法规及规范性文件规定,结合我乡实际,起草了《臧湾乡农村宅基地“三权分置”试行办法》,《臧湾乡农村宅基地“三权分置”试行办法》主要包括落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权等方面的内容。就政策主要方面解读如下:

一、文件制定的政策背景

为认真贯彻落实省委、省政府工作部署、根据浮梁县《浮梁县农村宅基地“三权分置”试行办法》的精神,扎实开展我乡农村宅基地制度改革及规范管理工作,积极探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民屋使用权,结合实际,制定本试行办法。

二、文件制定的主要内容

(一)落实宅基地集体所有权

1.明确宅基地集体所有权的行使主体。乡集体所有的宅基地由乡人民政府行使所有权,村集体所有的宅基地由村民委员会行使所有权;村小组集体所有的宅基地由村小组委托村民事务理事会行使所有权,重大事项需经村民会议或村民代表会议讨论通过。

2.明确宅基地集体所有权的实现形式

(1)宅基地分配权。集体经济组织有权对符合宅基地申请条件的农民依申请按户分配宅基地。未经集体经济组织分配,任何人不得擅自占用集体土地建房。

(2)宅基地收回权。集体经济组织有权收回本集体经济组织内闲置废弃的宅基地,有经济价值的地上建筑物或构筑物根据本村实际给予一定补偿。

(3)宅基地收益权。建立集体与宅基地使用权人之间的增值收益分配机制,宅基地在流转时集体经济组织应作为第三方鉴证人参与合同的签订,宅基地流转、经营收益时应在集体经济组织与集体经济组织成员之间进行合理分配,在公平的前提下提高效率,在提高效率的前提下兼顾公平。实现个人与集体之间、个人与个人之间的利益公平,以提高宅基地利用效率。

本集体经济组织成员将多宅部分在本集体经济组织符合宅基地中申请条件的成员之间转让,集体经济组织按集体土地基准地价的10%,提取集体收益,流转给集体的,地上建筑物及构筑物应予以补偿,宅基地不予补偿。

本集体经济组织成员一户一宅的,只能转让给本集体,地上建筑物及构筑物予以补偿,宅基地不予补偿,农户将一户一宅的宅基地转让后,符合宅基地申请条件的可以重新申请宅基地。

非本集体经济组织成员将继承或在符合集体经济组织成员身份时取得的宅基地转让本集体经济组织符合宅基地申请条件的成员时,集体经济组织按集体土地基准地价的20%提取集体收益。

非本集体经济组织成员以其他方式取得的宅基地转让给本集体经济组织符合宅基地申请条件的成员时,集体经济组织按集体土地基准地价的30%提取集体收益;

宅基地占有人以租赁方式流转宅基地的,集体经济组织按不低于租金的20%提取集体收益;以宅基地合作或入股的按集体土地基准地价的10%提取集体收益。

以上宅基地转让是以地上建筑物及构筑物转让宅基地使用权随之转让,无建筑物及构筑物的宅基地个人无权转让。

以上收益的提取由村集体经济组织负责。收益的70%返还原组集体,并对其使用途径进行监管。

(4)宅基地监督、管理权。集体经济组织配合各相关部门合理编制村庄规划及村土地利用等相关规划,按照规划管理使用宅基地,节约集约利用有限的宅基地资源,让宅基地发挥最大的效益。并对宅基地的利用情况进行监管,防止宅基地被非法侵占、破坏。

(二)保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权

1.资格权的认定与取得。宅基地资格权由本集体经济组织根据集体经济组织成员身份,按户进行认定,经村民委员会审核通过后,报乡人民政府批准。一户只能拥有一宗面积法定的宅基地资格权,宅基地资格权不得流转。

2.资格权的行使。农户取得宅基地资格权后,有权向本集体经济组织申请一户一宅面积法定的宅基地,也可以与集体经济组织约定暂不申请宅基地,将可申请的宅基地交由集体经济组织进行开发利用,集体经济组织根据收益情况合理分配收益。

3.资格权的灭失。在所有家庭成员均失去集体成员资格时,该户宅基地资格权自动灭失。

4.保障房屋财产权。合法房屋财产权受法律保护,并予以确权登记,房屋所有权人在符合相关规定的条件下有权将农房进行流转、合作、入股或自行经营并取得收益。

(三)适度放活宅基地和农民房屋使用权

1.适度扩大农房用途范围。农房的用途从单纯的用于农民住房可以扩大到乡村旅游、健康养老、电商等新产业新业态。经集体经济组织收回的农房也可用于集体活动中心、村史馆等村内公益事业改变农房用途的,按以下程序办理:

(1)申报。农房需要改交用途的,由房屋所有权人或使用权人向村民事务理事会提出申请,村民事务理事会将申请在本集体经济组织内部进行公示,对不影响村民生产生活的,经公示无异议后,报村民委员会审查。

(2)审查。村民委员会对村民事务理事会上报的改变农房用途情况进行审查,同意后签署意见报乡人民政府审核审批。

(3)审核审批。乡人民政府对上报改变农房用途的,主要对是否影响村内生态环境、农民生产生活等情况进行审核,批准后报县有关部门备案。

2.适度放活农房流转形式。允许农房所有权人或使用权人将农房以租赁、合作、入股的方式进行流转,流转必须设定使用年限及用途,租赁的不得超过20年,转让、合作、入股的不得超过国有建设用地同等用途的出让年限(工业用地50年,商业用地40年)。

3.适度扩大宅基地使用范围。集体经济组织根据村内存量建设用地情况,可以在保障村民对宅基地建房需求的基础上,经申报上级批准,将富余的宅基地通过规划调整,以集体经营性建设用地进行流转,或自建商业用房、租赁性住房(乡贤楼),发挥闲置宅基地的最大效益。

4.依法保障各主体间的合法权益。依法保护宅基地所有权人及使用权人的合法权益,严禁侵害宅基地使用权人的合法权益,提升农民的契约观念,稳定宅基地使用权人的产权预期,为宅基地使用权人创造良好的发展空间,为新型经营主体营造良好的投资环境,保障市场的健康发展。

三、文件制定的执行标准

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、根据浮梁县《浮梁县农村宅基地“三权分置”试行办法》等有关法律法规和文件精神,制定本试行办法。

四、惠民利民举措

大力实施农村宅基地“三权分置”在保障农村社会结构稳定的基础上,强化乡村产业发展载体,为乡村振兴提供用地支撑,激活沉睡的农村土地资产,增加农民财产性收入,实现“稳定”与“放活”、“公平”与“效率”的有机统一,增强广大农民在农村土地制度改革中的获得感。通过探索开展宅基地“三权分置”,有力维护农民权益,保障农民分享增值收益,增强农民获得感,努力形成可复制、能推广、利修法的实践经验。

五、文件拟采取的主要措施

(1)落实宅基地集体所有权,拟采取的措施:一是明确宅基地集体所有权的行使主体;二是明确宅基地集体所有权的实现形式;

(2)保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,拟采取的措施:一是资格权的认定与取得;二是资格权的行使;三是保障房屋财产权。

(3)适度放活宅基地和农民房屋使用权,拟采取的措施:一是适度扩大农房用途范围;二是适度放活农房流转形式;三是适度扩大宅基地使用范围;四是依法保障各主体间的合法权益。

六、后续工作及考虑   

下一步,一是我乡将根据《浮梁县农村宅基地“三权分置”试行办法》中主要措施出台一系列配套文件,进一步破解宅改难题;二是加强《浮梁县农村宅基地“三权分置”试行办法》的贯彻落实,切实将文件要求落实下去。

七、政策咨询服务信息 

解读人:农业办公室

政策咨询电话:13879880551

2022年3月28日