《浮梁县北城区控制性详细规划》

GXY01编制单元D-06-02等地块局部调整方案

批前公示

按照《江西省国土空间详细规划管理规定(试行)》第十六条地大点（局部调整的情形）之规定，我局组织编制了《浮梁县北城区控制性详细规划》GXY01编制单元（D-06-02、D-06-05、D-06-07、D-06-14、D-06-16、D-06-22、D-06-23、D-06-26、D-06-28、D-06-34、D-06-37、D-06-42、D-06-43地块）局部调整方案，并经专家论证通过。为进一步增强规划审批工作的透明度，推进规划管理的科学化、法治化，现对该论证报告进行公示，广泛征求社会各界各部门及公众意见。

1. 项目概况

1. 地块区位及范围

本次调整方案范围为景德镇古县衙区域，地处浮梁县城核心北部、昌江沿岸，紧邻浮梁古县衙历史文化核心区。地块距离景德镇市中心城区约8公里，距离杭瑞高速浮梁出入口约3公里，北接城市主干路浮梁大道，东南临昌江生态带，涵盖北门、啤酒厂、珠山官窑、配套设施用地及关联管控地块，总面积约88.99公顷。

2. 控规情况说明

1、调整方案与原控规关系

本次调整方案位于浮梁县北城区控制性详细规划中的编制单元GYX01，调整其中D-06-02、D-06-05、D-06-07、D-06-14、D-06-16、D-06-22、D-06-23、D-06-26、D-06-28、D-06-34、D-06-37、D-06-42、D-06-43等13个地块，地块范围内控规用地性质有商业用地、文化与商业混合用地、城镇村道路用地、公园绿地与广场用地。

2、原控制主要控制指标

对调整范围内地块控制指标提出如下要求：商业用地容积率1.3，建筑高度12-15m；文化与商业混合用地容积率1.3，建筑高度12m。

2. 调整说明

1. 调整的依据

1. 《中华人民共和国城乡规划法》；
2. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；
3. 《中华人民共和国文物保护法》；
4. 《历史文化名城名镇名村保护条例》；
5. 中办、国办《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》；
6. 《景德镇市国土空间总体规划（2021-2035 年）》；
7. 《浮梁县国土空间总体规划（2021-2035年）》；
8. 《景德镇市城市更新专项规划》；
9. 《景德镇国家陶瓷文化传承创新试验区发展规划》；
10. 《浮梁古县衙文物保护规划》；
11. 《浮梁县北城区控制性详细规划》；
12. 《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（2023年11月修订版）》；
13. 《江西省城市规划管理技术导则（2024版）》；
14. 《江西省建设用地指标（2025）》；
15. 《江西省国土空间详细规划管理规定（试行）》；
16. 自然资源部、住房城乡建设部关于城市更新的相关指导意见；
17. 江西省、景德镇市城乡规划相关技术规定及标准。

2. 调整的理由

1. 城市道路取消缘由

本次调整涉及D-06-02与D-06-43地块之间的城市支路（实际为啤酒厂内部道路）存在与北侧城市道路高差大的工程实际问题，该道路无实际城市通行功能，且分割了地块空间，导致D-06-02（公园绿地）、D-06-43（公园绿地）及相邻的D-06-07（文化/商业混合用地）、D-06-42（文化/商业混合用地）地块完整性被破坏，无法适配老旧厂房活化利用、绿地整体打造的整体设计需求，成为地块高效开发的硬件障碍；同时D-06-07与D-06-42地块间的同属性内部道路，也因权属归属于啤酒厂、无市政通行价值，进一步加剧了地块碎片化问题。

2. 地块容积率调整缘由

北城门遗址位于原控规D-06-05地块广场用地内，原控规未设置容积率指标，为还原古县衙城池历史格局，完善历史中轴线与明清空间肌理，需在原址重建被城门楼，根据遗址形制，需增加建筑面积约1560平方米，因此，需要增加容积率控制。

3. 建筑高度调整缘由

原控规限高条件下，地块开发需通过扩大建筑基底面积满足计容需求，易挤压街巷空间、割裂传统肌理。本次适度提限，可在计容规模不变的前提下，有效降低建筑密度、缩减建筑基底，释放更多用地用于历史街巷恢复、公共绿化及文物保护缓冲空间，更好延续古县衙周边传统小尺度空间格局以及视线通廊。

3. 调整的内容

1、D-06-05广场用地：增加规划指标，如容积率0.2、限高15m等；

2、D-06-07文化/商业混合用地限高12m提升至18m，并与D-06-42合并）；

3、D-06-42文化/商业混合用地：限高15m提升至18m，并与D-06-07合并；

4、韵琴湖水域：东侧扩大12.8亩；5.D-06-14、D-06-15、D-06-16、D-06-22、D-06-23、D-06-26、D-06-28：四至范围调整，各项用地总量和规划指标不变；

5、D-06-34商业用地：限高12m提升至15m；

6、D-06-37商业用地：拆分为两个地块，其中一个地块限高12m提升至15m。

3. 影响说明

1. 对历史文化保护影响分析

1、北城门楼原址重建可补全古县衙城池历史格局，强化历史轴线完整性，配套展陈空间可提升文化传播价值。

2、水体扩容减少土方开挖，大幅降低地下文物施工扰动风险，同时还原历史水系肌理，修复历史环境原生风貌。

3、合规限高调整可平衡文旅开发收益，反哺文物本体修缮、遗址保护等工作，形成可持续的保护闭环。

2. 风貌影响分析

调整地块D-06-05为历史中轴线核心节点，D-06-37地块紧邻昌江风貌带，两地块采用传统古建筑风貌，还原北城门形制，延续古县衙及滨水历史肌理，无风貌冲突，强化核心风貌并提升片区历史辨识度。

3. 公共服务设施影像分析

本次调整D-06-05地块补全历史文化服务设施，丰富文旅与民生双重服务供给；D-06-07 及D-06-42地块：增设文化体育场地，填补片区文体设施缺口，优化设施功能结构，因此本次调整对区域内公共设施配套无影响。

4. 市政设施分析

由于啤酒厂地块道路的取消（0.21公顷），导致本次调整啤酒厂地块（文化与商业混合用地，原控规D-06-07、D-06-42地块）相对于原控规增加用地面积0.15公顷，通过核算，片区现有及规划市政基础设施可完全承载调整后的建设需求，整体影响可控。

4. 结论

综上所述，本次用地调整是可行的，兼顾了历史文化保护、城市更新、文旅发展与民生改善的多重需求，方案可行性、合理性较强；调整方案的正面影响显著，潜在负面影响可通过针对性措施有效防控，综合影响合理可控。

5. 公示事项

1. 公示时间：公示期为7天，自2026年3月30日至2026年4月5日止。
2. 联系方式：0798—2625259。

若需进一步了论证报告内容，请致电0798-2625259咨询。欢迎广大市民对本论证报告提出宝贵意见，并请留下联系方式。感谢您对城市规划工作的参与和支持！

浮梁县自然资源和规划局

2026年3月30日