浮梁县新建商品房预售资金监管办法

      第一章  总则

第一条 为加强浮梁县商品房预售资金的监督管理，防范房地产开发领域矛盾纠纷，保证商品房预售资金专款专用，保障预售商品房交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）以及《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（赣建房[2012]8号）等相关规定，结合本县房地产市场实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区划内办理预售许可的商品房预售资金收存、支取和使用的监管及预售房源的监管。

第三条  本办法所称商品房预售资金监管包括商品房预售资金监管和商品房预售房源监管。

本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在初始登记完成前预先出售给购房人，由购房人按网签合同约定支付的定金、预付款，全部购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款)、保证金等各种收入。

本办法所称商品房预售房源，是指房地产开发企业取得了商品房预售许可证的可售商品房。

本办法所称监管银行,是指能够达到预售资金网络化管理所需的技术标准，确保预售资金监管安全的商业银行。

本办法所称监管账户，是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金监管的账户。

第四条  房地产开发企业分重点监管企业和一般监管企业。

重点监管企业，是指在房地产开发经营过程中存在不良行为，且信用等级被评为不良、严重失信或被有关部门通报需联合惩戒的企业。

一般监管企业，是指在房地产开发经营过程中诚信经营，信用等级为良好和一般的企业。

第五条  重点监管的房地产开发企业选择商品房预售资金监管和商品房预售房源监管两种方式。一般监管的房地产开发企业只选择商品房预售资金监管；

一般监管的房地产开发企业在经营过程中如有群发群诉等造成社会恶劣影响的行为，即可转为重点监管。

第六条 本县商品房预售资金的监督管理工作遵循多方监督、专户专存、专款专用的原则实施。

第七条 浮梁县房产管理局（以下简称县房管局）为商品房预售资金监管主管部门，负责本办法的组织实施。县房管局和监管银行为商品房预售资金监管的执行机构，具体负责新建商品房预售资金监管组织实施工作。

县人民银行为商品房预售资金监管的协助部门，主要负责协助县房管局管理银行开立预售资金监管账户，协调督促各监管银行做好预售资金监管工作。监管银行自开立预售资金监管账户之日起5个工作日内需向人民银行备案。

第八条  新建商品房预售资金实行全程监管，对用于项目工程建设的预售资金实行动态监管。

第九条 新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，该商品房项目取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收方案》之日止。

第十条  本县建立统一的新建商品房预售资金监管系统，通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。

第二章 预售资金监管协议

第十一条  房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当选定监管银行，开立新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称（监管账户），并与监管部门、监管银行共同签订《浮梁县商品房预售资金监管协议书》（以下简称监管协议）。在具体实施中，开发企业按照一个商品房预售许可申请一个监管账户，也可按照商品房预售许可证批次开立监管账户。

第十二条 房地产开发企业申请开立监管账户的操作流程：

1.填写申请表提交监管部门。

2.要件提交。开发企业开设监管账户时必须向监管部门提供下列资料：

（1）监管账户开立申请表；

（2）企业营业执照、资质证书；

（3）企业组织机构代码证；

（4）预售方案；

（5）委托书、经办人身份证明；

（6）监管银行要求提供的其他资料。

以上资料审核原件，留存复印件，复印件加盖企业公章。

3.审核。监管部门受理申请后当场审核，最多不超过5个工作日完成审核。审核通过的，向开发企业出具《浮梁县商品房预售资金监管账户开户通知书》。

4.账户开立。开发企业持《浮梁县商品房预售资金监管账户开户通知书》到合作银行开立监管账户。

预售资金专用账户名称必须为基本账户+项目名称（含楼栋号）等组成，并且预留银行签章要与专用账户名称一致。

第十三条  房地产开发企业签订监管协议时，应当向监管部门提供以下资料：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落位置；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）监管资金的使用计划；

（六）其他资料。

第十四条  房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应当在预售方案中明确以下预售资金监管的相关事项：

（一）选定的监管银行；

（二）监管协议；

（三）监管账户名称、账户。

在取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当将上述事项在商品房买卖合同中注明，并在售楼现场进行公示。

第三章  预售资金缴存管理

第十五条 预售资金应当全部纳入资金监管范围，存入相应的监管账户，房地产开发企业不得以任何方式直接收取购房款。

第十六条  购房人应当按照商品房买卖合同约定的缴款金额、方式、时限，将购房款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户。

监管银行核实已缴存的购房款信息后，向购房人开具缴款回单并通过监管网络及时将缴款指令传达到监管部门。

房地产开发企业凭缴款回单为购房人开具缴款票据，并持缴款回单、税务收据或增值税发票等相关资料办理商品房合同备案手续。

第十七条 购房人申请商品房贷款的，按揭银行应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至监管账户。

第四章   预售资金的使用

第十八条  商品房预售资金监管标准，是指商品房预售项目自批准预售的工程节点开始，到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到竣工综合验收条件所需的单位建筑面积费用；实行商品住宅全装修的，还应当将装修费用计算在内。

商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积，由县房产主管部门核发《商品房预售许可证》时确定，并在商品房预售资金监管协议中予以载明。

第十九条 商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设及偿还该项目开发贷款。

第二十条 商品房预售资金监管按照工程建设进度分为 4个控制节点，分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶页、单体竣工验收合格、竣工综合验收备案。

监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到规划总层数半时，监管资金留存比例为60%；当主体结构封顶时，监管资金现金留存比例为30%；当单体分户验收合格时，监管资金现金留存比例为15%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。

商品住宅全装修监管资金留存比例，装修形象进度完成 30%时，监管资金留存比例为60%；装修形象进度完成50%时，监管资金现金留存比例为30%；达到合同约定的交房装修标准后，监管资金现金留存比例为15%；交楼3个月后，监管终止。

第二十一条 县房产主管部门可根据预售人信用状况、资质等级等情况，适当降低商品房预售监管资金留存比例，但最多不得超过5个百分点。

第二十二条 在主体结构封顶控制节点之前，预售人可以凭金融机构出具的现金保函或经监管机构认定的担保机构出具的保函，冲抵部分商品房预售监管资金，但不得突破监管额度的30%，不得冲抵监管资金现金留存额度。

第二十三条 预售人申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请，并不得突破本办法规定的监管资金留存比例。

第二十四条 预售人申请提取商品房预售资金监管额度以内的资金，监管部门应当自受理之日起5个工作日内完成审核。符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知单》，将相应额度的资金拨付至预售人指定的银行账户。

第二十五条 县房管局接到房地产开发企业解除监管的申请后，结合企业的日常经营行为进行审查，对有不良行为记录且对购房人的正当投诉未予处理到位的，不予办理监管终止手续。符合要求的，应在3个工作日内做出解除决定，并通知监管银行撤销对商品房预售资金监管账户的监管。

第五章 法律责任

第二十六条  房地产开发企业有下列行为之一的，由监管部门责令限期改正，并可按照监管协议的约定暂停其监管资金拨付；逾期不改的，由县房管局暂停该项目的商品房网上签约资格，并计入房地产开发企业信用档案：

（一）未按规定将购房款存入监管账户的；

（二）未按规定使用商品房预售资金的；

（三）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。

第二十七条 施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由相关管理部门给予行政处罚。

第二十八条 监管银行未按规定或协议约定及时入账、拨付或擅自拨付监管资金的，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应法律责任外，县房管局可取消与监管银行的合作关系，取消其在本县区域内承担商品房预售资金监管的资格，并通报批评。

第二十九条  县房管局和监管银行的工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，应承担相应的法律责任。

第六章 附  则

第三十条  本办法由房管局负责解释。

    第三十一条  本办法自公布之日起施行。

                                                             2018年6月29日