关于《浮梁县住宅小区公共收益管理办法》

政策解读

为进一步规范浮梁县住宅小区公共收益归集、使用、核算、公示及监管全流程管理，厘清公共收益权属边界、规范经营使用行为，有效遏制公共收益监管缺位、账目不清、使用不规范、侵占挪用等突出问题，切实保障全体业主合法财产权益，夯实基层社区治理基础，根据国家、省、市相关法律法规及有关文件要求，结合浮梁县住宅小区管理实际，浮梁县印发了《浮梁县住宅小区公共收益管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》系统明确了公共收益性质来源、归属用途、管理主体、经营规范、账目管理、公示审计、部门职责及追责机制等内容，构建起权责清晰、流程规范、公开透明、监管到位的公共收益管理制度体系。为便于各单位、物业服务企业、业主委员会及广大业主准确理解、全面把握政策内容，现将《办法》核心内容解读如下：

一、政策制定背景

随着全县住宅小区规范化建设持续推进，小区共有部位、共有设施设备经营场景日益丰富，小区广告、车位租赁、便民设施入驻、场地经营等产生的公共收益规模逐年增长。住宅小区公共收益属于全体业主共有财产，是业主共有权益的重要组成部分。

前期，县域部分住宅小区存在公共收益底数不清、权属不明、管理混乱、使用随意、公示不规范、监管不到位等问题，部分物业企业、管理主体存在收益代管不透明、成本扣除无标准、资金挪用、使用不公开等乱象，业主知情权、参与权、监督权得不到有效保障，邻里纠纷、物业矛盾频发，成为基层治理的重点难点问题。

为全面规范住宅小区公共收益全链条管理，补齐制度短板、堵塞监管漏洞，统一全县公共收益管理标准、使用规范和监管机制，切实维护广大业主合法权益，提升小区治理精细化、规范化水平，依据上级法律法规及专项工作部署，制定本《办法》。

二、政策制定意义

本《办法》是浮梁县首部针对住宅小区公共收益管理的专项规范性文件。通过建立全覆盖、全流程、可追溯、可监管的公共收益管理制度，进一步厘清公共收益权属、规范经营行为、细化使用范围、统一账目标准、健全公示审计机制、压实各方监管责任。

《办法》的出台，能够有效破解公共收益“谁管理、谁使用、怎么用、怎么管、怎么督”的难题，杜绝暗箱操作、违规列支、侵占挪用等行为，切实保障全体业主的财产权益。同时，通过规范公共收益使用，可精准赋能小区设施维修改造、环境提升、便民服务升级，持续改善人居环境，化解物业领域矛盾纠纷，助力共建共治共享的基层治理格局落地见效。

三、政策制定依据

本《办法》严格依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》及《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》（中组发〔2022〕2号）、《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》（赣建字〔2025〕6号）等国家、省规范性文件精神制定，贴合浮梁县住宅小区管理实际，政策依据充分、条款合法合规、实操性强。

四、政策核心主要内容

（一）明确公共收益基本属性，厘清来源、归属与使用范围

《办法》清晰界定公共收益定义，明确公共收益是利用小区业主共有部位、共有设施设备开展经营活动，扣除法定税收、能耗、人工等合理成本后，归全体业主所有的合法收益，从制度层面锁定公共收益权属。

一是细化九大收益来源，全面覆盖小区公建房屋租赁、公共车位停车、内外广告经营、公共场地商业经营、便民设施入驻、通信场地占用、报废设施残值、违约赔偿金及收益利息、其他共有收入等全部场景，实现收益来源无遗漏、全覆盖。

二是明确收益归属规则，共有部分经营收益扣除合理成本后全部归业主共有，分配有约定从约定、无约定按业主专有面积比例分配，同时明确物业代管成本需在服务合同中明确约定。

三是划定正负使用清单，明确十大合法使用场景，包括补充维修资金、设施维修改造、业委会工作经费、人员补贴、第三方服务费用、设施增设、应急支出等；同时明确五类严禁列支情形，杜绝转嫁建设单位、专营单位、个人及物业服务企业应承担的费用，从源头杜绝违规使用公共收益资金。

（二）区分阶段管理主体，规范移交机制

《办法》按照小区治理不同阶段，分类明确公共收益管理主体，避免管理真空：业主大会成立前，由物业服务企业代管，无物业小区由社区或物业管理委员会代管；业主大会成立后，原则上由业委会自行管理。同时硬性明确，业委会成立十日内，原管理主体必须完成公共收益及全套资料移交，确保管理衔接顺畅、资金不流失、资料不断档。

（三）规范经营管理流程，严守业主表决程序

严格区分不同阶段经营管理模式，业主大会成立前，物业代管成本原则上不超过公共收益30%，且不得擅自开展经营活动；业主大会成立后，需在议事规则、管理规约中明确公共收益管理细则并经业主大会表决通过。

严格落实法定表决门槛，利用共有部分经营需满足“双三分之二参与、双四分之三同意”，收益使用管理需满足“双三分之二参与、双过半同意”，充分保障业主决策权。同时明确经营协议公示、登记制度，严控委托经营期限，杜绝超期代管、违规签约。

（四）建立专户专账制度，细化全流程账目管理

实行专户管理、单独列账、专款专用，严禁公私混账、设立混用账户。物业代管需开设项目专属公共收益账户，业委会管理需以业主大会名义开户，禁止个人账户存放公共收益。规范代理记账、自行记账两种模式，明确月度、年度报表报送要求，约定年终按比例划转维修资金流程。同时健全变更移交机制，管理主体更迭时，十日内完成资金、账目、凭证、印章全套移交，确保财务闭环可追溯。

（五）细化收益使用规则，兼顾规范与应急

区分不同管理阶段明确使用依据，严格按照规约、合同、业主大会决议使用资金。创新设置应急使用机制，小区突发失管、需保障基础生活服务时，可先行使用公共收益处置，事后及时公示报备，兼顾规范性与实用性。同时建立使用前后双报告制度，使用前报送方案预算，使用后报备使用明细，全程接受社区监督。

（六）健全常态化公示机制，保障业主知情权

实行半年一公示、全年全覆盖的公示制度，每半年公示一次收支明细、经营合同清单，公示期不少于30天。实行线上线下双渠道公示，线下覆盖小区公告栏等醒目位置，线上依托业主微信群推送实时信息，审计情形可顺延公示，确保全体业主随时可查、全程监督。

（七）完善审计监督体系，强化事后监管

建立问题审计、离任审计双重审计制度，20%以上业主书面异议可启动专项审计；业委会、物管会届满、中止或负责人离职，必须开展离任审计。鼓励社区批量开展小区公共收益抽查审计，审计报告及整改情况需60日内公示，公示期不少于15日，全面压实财务管理责任。

（八）明晰各方职责，构建协同监管格局

明确物业主管部门、属地乡镇（社区）、业委会、物管会、物业服务企业各方职责。主管部门将公共收益管理纳入物业信用评价和评优评先考核指标；乡镇、社区负责指导规约修订、业务培训、日常监督；各管理主体严格落实管理规范，形成主管部门行业监管、属地属地日常监督、业主全程监督的多元共治体系。

（九）规范异议处置与追责机制，强化刚性约束

建立分级异议处理渠道，业主对收益管理有异议的，可向管理主体申请答复，对答复不满可向社区或主管部门投诉协调。同时明确刚性追责措施，对违规经营、不公示、不审计、不按期移交、拒不整改的主体，采取信用降级、公开曝光、业主大会决议罢免等惩戒措施；对挪用、侵占资金的，依法移送司法机关，全方位筑牢制度红线。

（十）明确适用范围与施行时间

办法不仅适用于住宅物业小区，非单一产权非住宅物业项目可参照执行，覆盖范围广泛。本办法自2026年5月15日起正式施行，为全县公共收益规范化管理提供统一制度遵循。

五、政策创新亮点

（一）制度体系系统化，实现全链条规范管理

本次《办法》首次构建“权属界定—经营规范—专户记账—使用审批—定期公示—审计监督—追责惩戒”的全流程管理制度，彻底改变以往公共收益管理无统一标准、无规范性流程、无监督管理的乱象，让公共收益管理每一步均有规可依、有章可循。

（二）管理标准精细化，有效压缩自由裁量空间

明确物业代管成本上限、法定表决比例、公示时限、审计情形、移交时限等量化标准，细化收支正负清单，杜绝模糊化、随意化管理，从制度层面杜绝暗箱操作、超标准扣费、违规列支等问题，保障公共收益使用公开透明。

（三）监督渠道多元化，充分保障业主监督权

整合业主日常监督、专项异议审计、社区属地监督、主管部门行业信用监管、社会公开监督多重监督方式，线上线下同步公示，让公共收益资金“阳光运行”，切实保障业主知情权、参与权、决策权、监督权。

（四）奖惩监管刚性化，大幅提升制度执行力

建立信用评价、公开曝光、资格限制、司法移送的分层惩戒机制，针对物业企业、业委会、相关责任人不同主体设置差异化追责措施，对违规行为形成强力震慑，彻底扭转以往“违规成本低、制度执行弱”的局面。

（五）治理服务兼顾化，适配基层实操需求

在严守规范管理底线的同时，增设应急使用机制，兼顾日常规范管理和突发情况处置，既守住资金安全底线，又能快速处置小区失管、设施故障等紧急问题，最大限度发挥公共收益服务小区、惠及业主的民生价值。

六、政策咨询服务信息

解读机关：浮梁县住房和城乡建设局

解读人：住宅与物业管理股 旷小明

政策咨询电话：0798-7180533