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浮梁县公共租赁住房管理暂行办法
发布日期:2015年11月23日09点14分 作者:   浏览量:1262 


浮梁县公共租赁住房管理暂行办法

第一章  总则

第一条  为加快推进统筹城乡发展步伐,完善我县住房保障体系,深化“三房合一、租售并举”制度,强化公共租赁住房建设管理,切实解决城镇住房困难群体的住房问题,根据《公共租赁住房管理办法》(2012中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号)、《江西省公共租赁住房配租管理暂行办法》(赣建字20122号)、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发200724号)和《江西省政府办公厅关于进一步推进保障性住房建设管理工作的实施意见》(赣府厅发201311号)等规定,并结合我县实际,制定本办法。

第二条  住房保障工作推行廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房“三房合一”。即廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、三方合并,统一建设公共租赁住房,廉租住房、经济适用住房对象统一纳入公共租赁住房保障范围,实行统一租金、租补分离和差别化租金制度,推行公共租赁住房“租售并举”,按先租后售、限定对象、自愿购买的原则,允许承租公共租赁住房的中低收入家庭申请购买公共租赁住房有限产权,承租家庭达到规定条件后,也可取得公共租赁住房完全产权。

第三条  本办法所称公共租赁住房是指政府限定建设标准和租售价格,面向城镇中等低下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来人员租售的具有保障性的住房。

第四条  县房产管理局为住房保障主管部门,负责全县公共租赁住房实施及管理工作,具体负责县内公共租赁住房的建设、分配、管理工作。县发改、国土、规划、建设、财政、物价、民政、金融、公安、工商、税务、人保等有关部门按照各自职责分工协同配合,积极做好公共租赁住房的相关工作。

第五条  健全公共租赁住房管理机制,建立工作机构,充实工作人员,并安排相应的办公经费。

第六条  本办法适用于本县城规划区公共租赁住房的规划、建设、分配、租赁、出售、后续管理及监督等工作。

第二章  规划建设

第七条  科学编制本县住房保障规划和保障性住房年度建设计划,并根据规划和建设计划落实好下年度项目建设用地,提前做好前期工作,做到早启动、早建设、早竣工、早入住。项目选址应充分考虑用地周边基础设施与公共服务设施配建用地情况或现状,充分考虑保障对象对交通、就业、就学、就医等需求,优先使用政府储备用地。公共租赁住房的建设,应当符合住宅设计规范。

第八条  简化公共租赁住房项目审批程序,合并为只审批项目初步设计(实施方案),不再审批立项和工程可研报告;县级项目由县发改委报市发改委审批。

第九条  公共租赁住房房源筹集:(一)政府筹建的房源;(二)社会单位建设持有运营的住房;(三)政府收购的房源;(四)政府租赁的住房。

第十条  新建公共租赁住房户型原则上以单套建筑面积60平方米以下的小户型为主,80平方米(含)以下的较大户型面积不超过公共租赁住房总规模的15%,公共租赁住房小区公共服务配套设施建筑面积占总规模的15%左右,包括商业配套设施占10%左右。

第三章  政策支持

第十一条  公共租赁住房建设用地要优先安排,应保尽保。建设用地可行政划拨,亦可采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,可将所建公共租赁住房的建设标准和设施条件等作为土地出让等有偿使用的前置条件。

第十二条  公共租赁住房建设资金通过以下渠道筹措:

(一)上级补助资金;

(二)财政年度预算安排资金;

(三)安排土地出让净收益不低于10%的资金或不低于土地出让总价款2%的资金;

(四)住房公积金增值收益提取风险准备金和管理费用后的全部资金;

(五)出租(售)公共租赁住房和小区配套设施回收的资金;

(六)金融机构的贷款、信托等资金;

(七)发行债券;

(八)社会捐赠资金;

(九)其他渠道筹集的资金。

第十三条  公共租赁住房建设、租赁、运营等过程中的税费优惠,按照国家、省规定的政策执行。

第十四条  鼓励金融机构依据公共租赁住房建设贷款管理规定,向符合贷款条件的公共租赁住房建设项目提供信贷支持;积极探索运用多种形式公共租赁住房建设的融资渠道。

第四章  申请和审核

第十五条  县城规划区内无住房的家庭可申请一套公共租赁住房,申请家庭应当推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,申请家庭成员以户口簿为准。具有县城规划区内户籍(非农业家庭),达到晚婚年龄(男25周岁、女23周岁)的居民,可以单独申请,如未办理户籍分户且符合申报条件的,凭中签通知单办理户籍分户手续后方可办理入住手续。

第十六条  同时符合下列条件的,可申请公共租赁住房:

(一)在县城规划区内无房,或在县城规划区内有房但家庭人均住房建筑面积在15平方米(含)以下的城镇家庭。

(二)家庭可支配收入在浮梁县城镇人均可支配收入2.5倍以下;

(三)具有县城规划区内城镇户籍,或无县城规划区内城镇户籍但在县城规划区内连续稳定工作6个月以上(凭县社会保险事业局或公积金出具的相关证明为准)。

第十七条  有下列情形之一的,不得申请公共租赁住房:

(一)申请之日前3年内在申请地超过申请标准面积的或有房产转让行为的(申请人及家庭成员因重大疾病等特殊原因转让房产除外);

(二)单独申请的且直系亲属(父母、配偶、子女)人均住房建筑面积在35平方米以上的;

(三)个人住宅被征收,被征收人不符合公共租赁住房保障条件的。

第十八条  县城城区符合条件的家庭申请人提出书面申请,并提交下列材料:

(一)《浮梁县公共租赁住房申请审批表》;

(二)家庭成员身份证、户口簿(或居住证)和婚姻证明的复印件;

(三)申请家庭应提供当地相应住房、收入、财产、汽车等证明;

(四)所在乡(镇)、街道出具的家庭收入情况证明或居住地的乡(镇)、街道出具的家庭收入情况证明;

(五)房屋产权证复印件,无房户提供无房证明和房屋租赁备案证明复印件;

(六)单独申请的应提供直系亲属住房状况证明;

(七)其他必要材料。

第十九条  外来务工人员申请人提出书面申请,并提交下列材料:

(一)《浮梁县公共租赁住房申请审批表》;

(二)家庭成员身份证、户口簿、本地社保部门或公积金办理证明(原件)以及婚姻证明的复印件;

(三)当地相应住房、收入、财产、汽车等证明;

(四)用人单位劳动(聘用)合同或人事部门工作调入证明;

(五)居住地乡(镇)、街道出具的家庭收入情况证明;

(六)有房家庭提供房屋产权证复印件,无房户提供无房证明和房屋租赁备案证明复印件;

(七)当地公安机关办理的暂住证;

(八)其他必要材料。

第二十条  申请公共租赁住房,其承租资格应当按照下列程序认定:

(一)申请。需要申请公共租赁住房的申请人,县城规划区内城镇户籍的,到居住满6个月的所在地社区申请,非本地城镇户籍的到居住地社区申请,居住地无社区的到户籍所在地居委会申请,如实填写申请表,并提供相关材料。

(二)社区调查。社区收到申请材料后,应当采取上门查询、邻里座谈、评议、信函索证、张榜公示等方式,及时对申请人本人及其家庭成员的有关情况进行调查,并将相关调查情况连同申请材料报街道或乡(镇)劳动保障所,社区或居委会对提交申请材料不齐全的,应当通知申请人在5日内补齐,逾期不补齐视为放弃申请。

(三)审核与审批。社区或居委会进行审核、公示,公示期满后无异议或者异议不成立的,社区或居委会负责人签字并加盖公章后,报街道或乡(镇)进行审核、公示,公示期满后无异议或者异议不成立的,乡(镇)分管劳保所领导签字并加盖单位公章后,报县住房保障主管部门审批,住房保障主管部门及时将审批情况向社会公开。

(四)资格认定。获得承租资格的申请人,进入公开摇号程序。

(五)出具相关申请证明。实行谁签字、谁负责,并由盖章单位主要领导负总责。

第二十一条  公共租赁住房资格申请、审核严格执行“三级审核、三榜公示”制度。通过资格审核的,符合公共租赁住房保障条件的,由住房保障主管部门发放书面通知。家庭可支配收入在本地城镇人均可支配收入0.7倍(含)以下或家庭人均住房面积13平方米(含)以下的享受国家廉租住房租赁补贴家庭须重新填写《浮梁县公共租赁住房申请审批表》,并提供公租房审核必须出具的相关证明材料,经审核具备公租房申请资格的家庭方可参加公租房配租摇号。

第二十二条  对符合承租公共租赁住房条件的家庭实行轮候配租制度。轮候期间,申请家庭收入、人口、住房、资产等情况发生变化的,申请人应在家庭情况变动后30日内告知县住房保障部门,不告知的,一旦查实不符合保障条件,将取消保障资格,并纳入信用记录档案。经审核后,不符合公共租赁住房申请条件的,由住房保障主管部门按照规定取消资格。

第二十三条  申请家庭或个人原住房为承租公房的应当腾退,由住房保障主管部门督促公房产权管理单位收回。

第五章  分配和出租

第二十四条  住房保障主管部门应加强公共租赁住房分配计划管理。根据筹集房源情况,在每年年底制定下一年度公共租赁住房公开摇号分配计划。公共租赁住房分配计划应在本地新闻媒体公布。

调整实施计划的,应在政府批准后10个工作日内公布调整信息。

第二十五条  政府筹建的公共租赁住房,统一由住房保障主管部门向社会公开配租,并进行产权管理;社会单位建设和政府收购的公共租赁住房,按照就近配租的原则优先配租给本单位符合公共租赁住房条件的职工家庭,剩余房源可配租给其他单位符合公共租赁住房条件的家庭,配租工作在住房保障主管部门指导下组织实施。

第二十六条  住房保障主管部门组织的公共租赁住房配租,最低收入(享受低保)、低收入(人均可支配收入1.0倍以下至最低保障之间)、中等偏下收入(人均可支配收入2.5倍以下至1.0倍之间)家庭优先摇号制度,但须全程公开、透明操作。采取新闻媒体或公告的方式向社会公开优先家庭的信息,接受社会监督。

(一)住房保障主管部门在公共租赁住房具备入住条件前编制配租和运营管理方案,并在政府网站和当地新闻媒体公布配租公告,公告内容包括房源位置、项目名称、套数、摇号范围等。

(二)享受城镇最低生活保障待遇的家庭优先配租。申请家庭成员中患大病人员(认定依据:出具重大疾病证明和社会保险事业管理局认定的特殊病种证)、残疾人员、优抚对象,本县引进的特殊专业人才(人保部门认定)、省部级以上劳动模范、荣立二等功以上的复转军人、成年孤儿、火烧房、D类危房户符合公租房条件的家庭优先配租。

(三)申请人中签确认后,住房保障主管部门向申请人发放公共租赁住房配租通知单,申请人在收到配租通知单30日内,凭配租通知单、身份证明及其它材料与公共租赁住房产权单位签订公共租赁住房租赁合同,逾期不签订公共租赁住房租赁合同的,视为自动放弃配租资格,放弃后两年内不得申报保障性住房。

第二十七条  公共租赁住房公开摇号配租活动可邀请当地人大代表、政协委员、特邀群众监督员以及新闻媒体参加,接受社会监督。摇号全过程应由公证机构全程监督。配租结果在当地新闻媒体或社会单位公布。

第二十八条  建立健全公共租赁住房申请配租信息管理平台,实现动态管理。

(一)住房保障主管部门建立申请及轮候家庭档案,根据轮候家庭住房、人口、收入变动情况,及时调整申请家庭信息,实现对轮候家庭档案的动态管理。

(二)公共租赁住房产权单位建立健全房屋使用档案,完善纸制档案和电子档案的收集、管理工作,保证档案数据完整、准确,并根据租赁家庭变动情况及时变更住房档案,对承租家庭信息实现动态管理。

第二十九条  公共租赁住房产权单位应在完成申请家庭合同签订后15个工作日内,将配租家庭情况、身份证号及房号等情况录入信息管理平台,并作为产权单位享受公共租赁住房运营税费减免的依据。

第三十条  公共租赁住房租赁合同内容包括:租赁房屋的基本情况、租金标准及调整原则、租金收取方式、租赁期限、修缮责任、合同解除、违约责任以及双方的其他权利义务等。

公共租赁住房租赁合同期限为3年,并向住房保障主管部门进行租赁登记备案,每年进行一次合同年审。

第三十一条  公共租赁住房的租金标准由价格主管部门审批。对享受住房保障的家庭实行差别化租金制度,按年收缴,实行“收支两条线”管理。物业服务费不高于本地同地段普通商品房物业服务费平均水平,由价格主管部门审批。公共租赁住房租金和物业服务费原则上每三年调整一次。

公共租赁住房承租人(或共同承租人)缴存了住房公积金的,可以按有关规定申请提取公积金交纳公共租赁住房租金。

第六章    使用与退出

第三十二条   公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护,确保公共租赁住房的正常使用。

政府投资的公共租赁住房维修养护费用通过公共租赁住房租金收入解决,不足部分由财政预算安排解决;社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

第三十三条  公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的性质、用途及其配套设施的规划用途。

第三十四条  承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的,应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。承租家庭对所租住公共租赁住房进行了户内装饰装修的,腾退时不予补偿。

第三十五条  承租人有下列行为之一的,取消保障资格收回公共租赁住房:

(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二)改变所有承租公共租赁住房用途的;

(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;

(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五)无正当理由连续6个月(含6个月)以上闲置公共租赁住房的;

(六)累计6个月(含6个月)以上拖欠租金的。

第三十六条  住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查,发现有违反本办法规定行为的,应当及时依法处理或者向有关部门报告。

第三十七条  租赁期届满需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前向住房保障主管部门提出申请。

住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的,准予续租,并签订续租合同。

第三十八条  承租人有下列情形之一的,应当腾退公共租赁住房:

(一)租赁期满未按规定提出续租申请的;

(二)提出续租申请但经审核不符合续租条件的;

(三)租赁期内,通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房不再符合公共租赁住房配租条件的;

(四)租赁期内,承租或者承购其他保障性住房的。

承租人应腾退所承租的公共租赁住房;拒不腾退的,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公共租赁住房,在其腾退现租住的公共租赁住房之前,房产登记机关不得为其办理其他房屋登记事项。

第三十九条  房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第七章   出售管理

第四十条  自2007年以后县政府筹建和购买的廉租住房和公共租赁住房经县政府批准后可作为出售的房源,社会单位建设持有运营的公共租赁住房不得作为出售的房源。

第四十一条  家庭人均可支配收入为本地城镇上年度人均可支配收入1.0倍(含)以下并具有本地城镇户籍、租住公共租赁住房和廉租住房6个月以上的,可自愿申请购买其租住的公共租赁住房和廉租住房有限产权。

第四十二条  公共租赁住房按建筑安装成本价出售有限产权,由财政、审计、国土、税务、物价和建设单位共同通过决算与评估,分别确定建筑安装成本价、综合成本价,以及土地出让收益、税费减免等的具体价款和比例。

第四十三条  申购人可根据家庭收入状况和经济承受能力,原则上实行一次性购买公共租赁住房,取得有限产权后,不再缴交租金。确因家庭经济困难,也可以分二次付款购买公共租赁住房有限产权,并按已付购房款比例减缴租金,分二次付款期限不得超过12个月,超过时限视为自动放弃申购权,退回已付房款,并补交租金。申购人(或共同申购人)缴存了住房公积金且符合贷款条件的,可以申请住房公积金贷款购买公共租赁住房有限产权。

第四十四条  公共租赁住房有限产权出售资金专项用于公共租赁住房建设、回购和管理,实行专款专用、封闭运行。出售公共租赁住房有限产权时,应开具财政部门统一印制的“江西省财政非税收入一般缴款书”。出售收入在提取住宅专项维修资金后全部缴入国库,实行“收支两条线”管理。按照多层住宅不低于售房总价款的15%,高层住宅不低于售房总价款的20%比例,一次性提取住宅专项维修资金并缴存至房屋维修基金管理中心。

第四十五条  购买公共租赁住房有限产权的住房,不得出售、转借以及擅自改变用途,可以依法继承、抵押;购买公共租赁住房有限产权后5年内不得上市交易。如购买人需退购的,由政府按原销售价格加银行同期活期存款利息回购,并由退房人补交租金;申购人签订《公共租赁住房购房合同》并交清房款后,即可办理《房屋所有权证》。《房屋所有权证》应当注明“公共租赁住房”、“有限产权”和所购有限产权比例;购买满5年,可申请上市,并补足当年认购时的住房建筑安装成本与综合成本价的差价,以及土地出让收益、税费减免等价款,按规定缴存物业维修资金。

第八章  法律责任

第四十六条  住房保障主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中未按本办法规定履行职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法依规给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十七条  公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法,有下列行为之一的,由住房保障主管部门责令限期改正,并追究相应的法律责任:

(一)向不符合条件的对象出租公共租赁住房的;

(二)未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的;

(三)改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途,以及配套设施的规划用途的。

第四十八条  申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的,住房保障主管部门不予受理,给予警告,并记入住房保障信用档案。

以欺骗等不正当手段,登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的,记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的,取消其登记;已承租公共租赁住房的,责令限期退回所承租公共租赁住房,并按市场价格补缴租金,逾期不退回的,可以依法申请人民法院强制执行。承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房。

第四十九条   承租人有下列行为之一的,由住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法违规行为发生之日起的租金,记入住房保障信用档案,并追究相应的法律责任:

(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二)改变所承租公共租赁住房用途的;

(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;

(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

有前款所列行为,承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的,依法依规承担赔偿责任。

第五十条 违反本办法第四十一条的,依照《房地产经纪管理办法》第三十七条,由房地产主管部门责令限期改正,记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员,处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元以下罚款。

第九章  附则

第五十一条 本办法自发布之日起施行。

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